Le responsabilità dell’amministratore e dei condòmini

Sull’amministratore di condominio gravano non poche responsabilità ma non si può imputargli quella di aver omesso di dare corso interventi di messa in sicurezza di parti dell’edificio pericolanti e pericolose se l’assemblea condominiale non li ha autorizzati e soprattutto finanziati.

Per contro, però, questa mancata formazione della volontà assembleare non fa venire meno l’obbligo giuridico dei singoli proprietari di rimuovere le situazioni di pericolo, indipendentemente dalla attribuibilità dell’origine dello stesso. E’ una sentenza di assoluto interesse in tema di rapporti e responsabilità condominiali, questione sempre caldissima, quella, la n. 31592/22, depositata dalla Cassazione il 24 agosto 2022. 

 

Condòmini condannati per il reato di omissione di lavori in edifici che minacciano rovina

La vicenda. Con sentenza del 22 dicembre 2020 il Tribunale di Messina in composizione monocratica aveva condannato i proprietari di quattro appartamenti di un condominio alla pena pecuniaria di 400 euro di ammenda per il reato d cui all’art. 677, comma 3, del codice penale, ossia “Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina”. I giudici avevano ritenuto indubbia la loro responsabilità per avere omesso di provvedere ai lavori necessari al ripristino dei balconi negli appartamenti di loro rispettiva proprietà, a Nizza di Sicilia, al fine di rimuovere il pericolo alle persone. 

Gli imputati si erano difesi addebitando la responsabilità degli omessi interventi alla mancata formazione di una sufficiente volontà assembleare nel corso degli anni, addirittura dal 2008, ma il Tribunale aveva rilevato come nessuno di essi avesse mai diffidato l’amministratore del condominio a porre in essere tutte quelle misure precauzionali tese ad evitare i pericoli di crolli o il progressivo degrado delle strutture con la posa delle reti di protezione, né avesse operato autonomamente in tal senso. 

 

La posizione di garanzia dei proprietari di immobili non è delegabile in toto ad altre figure

I giudici avevano altresì chiarito che quello in questione era un reato colposo omissivo proprio, e che i proprietari di immobili rivestono una posizione di garanzia non delegabile in toto ad altre figure, quali l’amministratore di un condominio, con cui necessariamente condividono l’obbligo di agire anche su cose non di loro esclusiva proprietà, pur in via sussidiaria e in caso di inerzia di quest’ultimo: l’attribuzione dell’obbligo di garanzia delegato all’amministratore per la conservazione delle cose comuni non esclude, anzi implica – avevano rimarcato i giudici territoriali – che in caso di sua inerzia tale obbligo si riverberi sui proprietari dei beni coscienti del pericolo che da essi possa derivare, ponendo in loro capo la responsabilità (anche solo per culpa in vigilando).

Nello specifico, poi, secondo il Tribunale, trattandosi oltre tutto di lavori necessari da tempo immemorabile e di cui gli imputati erano ben consapevoli e avvisati, la loro inerzia di fronte alla sussistente minaccia di rovina di cui soffrivano parti dei loro balconi era ancora più grave e la loro condotta omissiva assumeva un grado di negligenza tale da integrare l’elemento della colpa: l’omessa esecuzione dei lavori necessari, riguardando parti (sia di proprietà esclusiva sia eventualmente riconducibili a cosa comune) degli appartamenti riconducibili agli imputati, aveva dunque implicato una condotta colposa da parte loro, recando i rispettivi balconi punti di degrado che minacciavano rovina. 

Gli imputati ricorrono per Cassazione, la responsabilità deve ricadere su tutti i condomini

I quattro condomini hanno quindi proposto “appello”, correttamente qualificato come ricorso per cassazione, deducendo vizio di motivazione e violazione dell’art. 677, comma 3, cod. pen. I ricorrenti hanno sostenuto di essersi in vero sempre preoccupati di segnalare la situazione della facciata condominiale all’amministratore e di aver sempre partecipato alle assemblee nelle quali però non si raggiungeva mai il numero legale, e pertanto non poteva essere attribuita loro alcuna colpa specifica, dovendo ricadere la responsabilità, secondo la tesi difensiva, su tutti i condomini o quanto meno su quelli della loro stessa scala, essendosi l’intonaco distaccato da una parte condominiale della facciata. 

I condomini hanno altresì asserito che i lavori dovevano e potevano eseguirsi soltanto in ambito condominiale, trattandosi dei frontalini dei balconi, che nessuna colpa quindi era loro attribuibile e che non potevano essere tacciati di alcuna inerzia. 

Infine, hanno evidenziato come dall’istruttoria dibattimentale svolta non fosse risultato da quale balcone si staccasse il calcinaccio che determinava le lesioni colpose (per le quali era stata pronunciata sentenza di non doversi procedere nei loro confronti per estinzione del reato a seguito di remissione di querela) e che, pertanto, in detta situazione gli imputati andavano assolti. 

 

La Suprema Corte rigetta le doglianze: amministratore nello specifico non responsabile 

Ma per la Suprema corte i ricorsi sono inammissibili. “In tema di omissione di lavori in costruzioni che minacciano rovina negli edifici condominiali, nel caso di mancata formazione della volontà assembleare e di omesso stanziamento di fondi necessari per porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo, non può ipotizzarsi la responsabilità per il reato di cui all’art.677 cod. pen. a carico dell’amministratore del condominio per non aver attuato interventi che non erano in suo materiale potere, ricadendo in siffatta situazione su ogni singolo proprietario l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa, indipendentemente dall’attribuibilità al medesimo dell’origine della stessa” spiegano i giudici del Palazzaccio, secondo i quali nel caso in esame il Tribunale di Messina ha “correttamente ritenuto di affermare la penale responsabilità degli imputati con riferimento al reato in questione, per non essersi attivati al fine di evitare l’evento”.

Dovevano intervenire i condomini interessati

La Cassazione ha infatti battuto sulla circostanza che non risultava da alcun atto che gli imputati avessero mai diffidato l’amministratore ad intervenire a titolo precauzionale, né tantomeno che avessero posto in essere autonomamente degli interventi tesi ad evitare crolli. “A nulla vale, pertanto, la circostanza a-specificamente evidenziata dalla difesa, secondo cui gli imputati si erano sempre preoccupati di segnalare la situazione della facciata condominiale all’amministratore e avevano sempre partecipato alle assemblee condominiali – sentenzia la Suprema Corte -: avendo ammesso gli stessi ricorrenti che l’amministratore condominiale non aveva potuto procedere all’esecuzione dei lavori necessari per la mancata formazione della volontà assembleare sul punto, non può scaricarsi sul medesimo la responsabilità penale della condotta, tantomeno in via esclusiva”. 

Gli Ermellini concludono citando la giurisprudenza consolidata della stessa Cassazione “che ha chiarito che, ai fini dell’integrazione del reato in parola che costituisce illecito contravvenzionale, è sufficiente la colpa e non è, quindi, necessario che la condotta omissiva sia motivata da una specifica volontà di sottrarsi ai dovuti adempimenti, essendo al contrario sufficiente a tanto anche un atteggiamento negativo dovuto a colpa”. Che sicuramente c’è stata, tenuto anche conto che, come già ricordato, “si trattava di interventi da tempo necessari la cui esecuzione era stata di fatto procrastinata a tempo indeterminato”. I ricorsi sono stati pertanto rigettati con conferma della condanna dei ricorrenti all’ammenda comminata dal tribunale oltre che al pagamento di tutte le spese processuali.

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